Последние годы выдались сложными не только для России, но и для всего мира.
Одна только пандемия коронавируса чего стоила – почти полностью остановились некоторые отрасли экономики, замедлили свое развитие многие рынки, в том числе, связанные с недвижимостью. Тем не менее, спрос на квартиры, например, на новостройки в Москве со сдачей в 2022 г., сохраняется и немалый. Вопрос – а стоит ли сейчас вкладывать деньги в покупку квадратных метров, или лучше отложить такие крупные сделки на потом? Чтобы ответить на него, нужно посмотреть на прошлое рынка недвижимости, а также его настоящее и будущее.
Начало пандемии
Итак, в 2020 году разразилась пандемия, и… спрос на недвижимость по всему миру стал расти. Аналитики сначала ничего не понимали, но потом ситуация начала проясняться. Люди осознали, что дома им сидеть придется долго, и на этом фоне стали возникать мысли об улучшении жилищных условий. Недвижимость в 2022 году пользуется таким же интересом со стороны покупателей, как и в 2020, а в некоторых регионах еще большим – факт.
Второй момент – государство (и не только наше) с началом пандемии начало активно поддерживать население, подключив к этому коммерческие банки и крупных застройщиков. Результатом этого стало:
- снижение ценников на некоторые новые объекты;
- появление льготных программ ипотечного кредитования;
- что-то вроде заморозки цен на жилье (проблемы в экономике есть, но подорожали квартиры не очень сильно).
Таким образом, в 2020-21 гг. рынок недвижимости развивался не очень активно, но движение вперед было, в первую очередь, благодаря государственным и частным программам поддержки ипотечников.
Настоящий момент
2022 год выдался одним из самых тяжелых в XXI веке – международные проблемы, внутренние «неувязки» и прочие факторы поспособствовали:
- инфляции;
- экономическому кризису;
- проблемам практически во всех сферах производства, в том числе, связанных с выпуском стройматериалов, строительством и банковской сферой.
Если проще, то стоимость жилья в 2022 году выросла очень сильно и быстро, в некоторых регионах чуть ли не в два раза, причем коснулось это как новостроек, так и вторичного фонда.
Этого мало – большинство банков и застройщиков свернули программы поддержки покупателей квартир, благо, что сроки сдачи в 2022 году в уже строящихся ЖК остались неизменными, во всяком случае, по заверениям строительных компаний. Однако, есть хорошие новости – судя по мнению многих аналитиков, уже в начале следующего года рост цен замедлится, а к февралю недвижимость реально может подешеветь, пусть и не сильно. Приятное в этой ситуации то, что упадут ценники и на новостройки, которые и без этого отличаются относительно лояльной стоимостью.
Если проще, то сейчас неплохое время для приобретения жилья в новом доме, но есть ряд нюансов, которые нужно учитывать.
Так покупать или нет?
Обязательно покупать, и чем быстрее, тем лучше. Дело в том, что уже к весне будущего года ожидается повторный рост спроса на жилье в условиях серьезного удорожания:
- стройматериалов;
- строительной техники;
- рабочей силы.
Это неизбежно вызовет как новый виток инфляции, так и увеличение издержек застройщиков. Означает это, что стоимость квартир может вырасти примерно на 8-10% в течение первых весенних месяцев. Попутно с этим может вырасти ставка по ипотечным кредитам в среднем примерно на 0.5%. Казалось бы, всего полпроцента, но с учетом стоимости жилья и долгосрочности ипотечного кредитования, они могут вылиться в сотни тысяч рублей переплаты.
Иными словами, если вы еще не оформили ДДУ с застройщиком, то самое время это сделать. Сейчас удачный момент по мнению многих аналитиков рынка и профессиональных риелторов, однако, не стоит принимать необдуманных решений. Время сложное, это мы уже поняли, поэтому перед заключением договора необходимо:
- тщательно изучить экономическую ситуацию в стране и мире;
- проанализировать изменения стоимости стройматериалов и строительной техники, а также отследить динамику цен на новостройки во всех регионах страны;
- ознакомиться с прогнозами изменения ключевой ставки Центробанка (от этого зависит процент по ипотеке);
- найти на рынке действительно надежного застройщика с большим капиталом, который вряд ли разорится при серьезных экономических потрясениях.
Последний пункт особенно важен в нынешних условиях. Банкротство строительной компании будет означать многолетнее ожидание готовой квартиры безо всяких гарантий.
Несколько полезных советов
Независимо от экономической обстановки в стране и в мире, ипотеку нужно будет выплачивать исправно, в противном случае банк применит штрафные санкции, а в некоторых случаях может обратиться в суд для ареста и изъятия залоговой недвижимости. Не забывайте, что до полного погашения кредита квадратные метры вам принадлежать не будут, потерять их можно, хоть это и маловероятно. В связи с этим необходимо:
- перед оформлением ипотеки и ДДУ тщательно рассчитать свои финансовые возможности на текущий момент;
- прикинуть возможные трудности с работой как свои, так и своих близких;
- рассмотреть возможность сдачи ипотечной квартиры в аренду для получения денег на погашение кредита (выгодный вариант – если подождать несколько лет, то жилье станет вашим, фактически, бесплатно, если не считать первоначального взноса, заплатят за него арендаторы).
Кроме того, необходимо защититься от недобросовестного застройщика. Для этого потребуется изучить всю историю строительной компании, с которой вы решили сотрудничать, в том числе, ознакомиться с ее прошлыми судебными процессами, сданными ранее объектами и отзывами дольщиков, которые уже успели заключить с фирмой договор.
Помимо этого, необходимо проверить все документы застройщика, то есть проектную декларацию, разрешения на проведение строительных работ, бумаги, подтверждающие право распоряжения земельным участком, лицензии и многие другие. Самостоятельно это сделать непросто, так как документации много, и она сложная. Поможет в этом деле риелтор или юрист по недвижимости. Да, это стоит денег, но безопасность важнее!