В предыдущем номере, выступая с обозрением по итогам 2024 года, наш постоянный автор Н.В. Арефьев обратил внимание на замедление объема строительства и возникшие проблемы с жилищным фондом страны. Во вторник эта тема была детально разработана депутатом от ЛДПР. Стоит прислушаться.
Выступление депутата Госдумы Владимира Кошелева (ЛДПР)
…Жилищное строительство – одна из ключевых отраслей экономики страны. В 2023 году доля отрасли ВВП составила 14 процентов и достигла 22 триллионов рублей.
Объем налоговых поступлений составил около 7 триллионов рублей, или почти 13 процентов всех собранных налогов. И хочется подчеркнуть, что жилищное строительство по импортозамещению в массовом жилищном строительстве – это доля одна из самых низких, ниже 6 процентов составляет в общем.
Усилиями президента, правительства, самих строителей, их смежников, нашими с вами усилиями удалось выстроить мощную цивилизованную отрасль, которая фактически может оказаться в долгосрочном кризисе, если мы не предпримем меры.
Практика охлаждения рынка на самом деле ведет к замораживанию строительства. Мы уже наблюдаем резкое падение планов строительных компаний по вводу жилья. Предприятия отрасли не видят перспектив, не верят в будущее, потому что отрезаны от своего ключевого инвестора – от населения.
Люди с учетом ипотеки ежегодно инвестировали от 15 до 18 триллионов рублей в стройку. Коллеги, это самый крупный инвестор в нашей стране, то есть наше население. Ни одна коммерческая структура, ни одна госкорпорация столько денег не вкладывает. Но колоссальный рост себестоимости квадратного метра, который с 2020 года составил 307 процентов, сделал даже самое массовое жилье недоступным.
Причем если в 2020 году доля себестоимости в строительстве (самой стройки) составляла чуть менее 70 процентов, почти 70 процентов, то сегодня она ниже 47 процентов, а доля стоимости финансового сопровождения выросла в два с половиной раза, превысив 17 процентов от общей себестоимости проекта.
За торможением жилищного строительства неизбежно последует торможение смежных отраслей и сокращение в них объемов производства и числа рабочих мест. При этом по прогнозу на конец года объем средств у населения, который накопится на депозитах в банках, приблизится к 65 триллионам рублей. Несложная арифметика показывает, что, применив среднюю ставку по депозиту, банки должны будут выплатить процентов более 14 триллионов рублей по вкладам.
Все это, коллеги, формирует отложенный спрос.
Возникает вопрос. Мы с вами хотим охладить экономику или привести ее к гиперинфлянции?
Потому что охлажденная до состояния морга, строительная отрасль просто не сможет обеспечить такой отложенный спрос. У нее просто не будет необходимого предложения на и без того высокие цены на жилье, они просто уйдут у нас все в космос.
Что мы предлагаем сделать? Очевидно, что для оздоровления ситуации отрасли нужно активные интервенции самого государства. Одно из направлений таких интервенций – это аварийное жилье, количество которого растет от года к году.
Дома ветшают быстрее, чем мы успеваем их ремонтировать. Накопленный объем аварийного жилья сегодня составляет 23 миллиона квадратных метров. Прогноз – что к 2030 году такого жилья уже будет в районе 40 миллионов квадратных метров. По сегодняшним ценам это недвижимость стоимостью на 4 триллиона рублей.
При этом, по данным госкорпорации «Дом.РФ», объем непроданного жилья сегодня составляет 53 миллиона квадратных метров, или 46 процентов от всего строящегося жилья в России, не проданного из-за того, что доступность ипотеки у нас отсутствует, и у нас ипотека в прошлом году обрушилась на 63 процента.
Предлагаем рассмотреть возможность выкупа этого жилья под переселение из аварийного жилого фонда по цене не выше рекомендованной цены квадратного метра, установленной Министерством РФ для регионов, при обязательном условии, что полученная прибыль будет инвестирована строительными компаниями в новые проекты комплексного развития территорий.
Для многих компаний и их смежников это будет хорошим выходом в сложившейся ситуации и, задаст необходимую производственную перспективу.
Цель этой интервенции – заметно обновить жилой фонд, загрузить строительную отрасль и смежные производства, не дать производственному циклу остановиться.
Кроме того, предлагаем рассмотреть возможность еще одной дополнительной меры, которая позволит оздоровить ситуацию в жилищном строительстве – дать строительным компаниям отсрочку по уплате налога на прибыль в том случае, если эти средства направляются на запуск новых проектов.
И, наконец, другое направление, требующее усилий от государства, касается ипотеки. Требование Банка России, что подход к доступной ипотеке должен быть адресным, абсолютно обоснованный, и мы его полностью поддерживаем.
Что мы имеем в виду под словом «адресный»? На наш взгляд, адресный характер должен быть напрямую связан с эффективностью работы региональных властей.
Не секрет, что оценка эффективности деятельности министерств строительства в большинстве регионов не включает показатель стоимости цены квадратного метра. Ввод квадратных метров идет по принципу «любой ценой», лишь бы ввести эти метры.
Неизбежно возникает дефицит строительных материалов, техники, рабочих рук и, следовательно, за ним – и спекулятивный рост себестоимости строящихся метров.
Адресная ипотека должна идти только в те регионы, где жилищное строительство обеспечено кадрами, механизмами и материалами, где строительная отрасль способна обеспечить плановую себестоимость без спекулятивного роста цены. Причем такая адресная ипотека в обязательном порядке должна выдаваться под те проекты, где цена квадратного метра не превышает рекомендованную цену, установленную Министерством РФ для регионов.
Безусловно, такая адресная ипотека должна быть доступной. ЛДПР давно подготовила экономическое обоснование постоянно действующей общедоступной народной ипотеки по ставке не выше 5 процентов годовых без использования бюджетных средств. В этом случае внутренним ресурсом, который может работать на достижение целей национального развития, являются консолидированные банковские высоконадежные ипотечные портфели.
Еще раз всем напомню, что просрочка по этим портфелям как была на уровне погрешности, так и остается. Достаточно поменять нормативы Центрального банка, чтобы он смог выдавать под залог таких портфелей дешевые кредиты коммерческим банкам под 2 процента годовых, а коммерческие банки, добавив своих не более 3 процентов, выдавали уже населению страны ипотеку под 5 процентов годовых.
Адресная народная ипотека должна работать на постоянной основе и направляться туда, где регионы будут работать над обеспечением своей ресурсной базы, чтобы избежать дефицита и быть готовыми к вводу жилья в необходимом объеме, с сохранением запланированной себестоимости.
Сочетание адресного подхода с низкой ставкой даст необходимый прирост ипотеки и мобилизует управленческие команды регионов на полноценное развитие ресурсной базы строительной отрасли на местах.
По сути, необходимо, чтобы регионы конкурировали за адресную льготную ипотеку, которая к ним должна прийти в регионы. Она должна стать стимулом для развития региональных управленческих команд, и что не менее важно, доступная ипотека создаст условия для инвестиций средств населения в реальный экономический рост, а не формирование ажиотажного отложенного спроса.
Ну и, наконец, коллеги, все эти меры необходимы для сохранения жилищного строительства – мощной, цивилизованной отраслью экономики, и очень важно, что она у нас является суверенной, которую нам с вами вместе удалось построить за последнее время.
Спасибо.