В 2012 г. произошло расширение территории столицы за счет образования 2 новых округов — Троицкого и Новомосковского. Власти Москвы после присоединения новых административных образований приступили к развитию транспортного сообщения и организации социальной инфраструктуры ТиНАО. Крупные девелоперы активно осваивают Новомосковский округ, смежный с основной территорией мегаполиса, застраивая современными и комфортабельными жилыми комплексами.
Транспортная доступность
Жители новых микрорайонов НАО пользуются наземными маршрутами городского транспорта — электропоездами и автобусами. Со столицей Внуково, Кокошкино, Щербинку и другие населенные пункты соединяют ж/д ветки Киевского и Курского направлений. По территории округа курсируют автобусы "Мострансавто" и маршрутные такси частных перевозчиков, которые соединят города округ с ближайшим станциями серой, красной и желтой линиями метрополитена. Для разгрузки автомобильных трасс в часы пик власти столицы провели реконструкцию Калужского и расширение Варшавского шоссе на участке от Щербинки до МКАД. Открыты участки дорог по маршруту Солнцево-Бутово-Видное, соединены Киевское и Калужское шоссе. Несомненное преимущество проживания в НАО — близость аэропортов "Внуково" и "Остафьево".
Развитость транспортной инфраструктуры Москвы — одно из достоинств проживания в мегаполисе. По сравнению с Нью-Йорком, Лондоном, Сингапуром и Гонконгом жители и гости столицы РФ совершают больше всего поездок в день на метро и наземном городском транспорте. Удобно передвигаться по столице и в ее направлении на личном транспорте. МКАД и другие автомагистрали позволяют жителям окраин быстро и без проблем добраться в центр Москвы: дорога от Щербинки до ТТК по дорогам без пробок занимает 35 мин., от поселка завода "Мосрентген" до Садового кольца — 30 мин.
При сравнении транспортной инфраструктуры рейтинг столицы оценивается в 10 баллов, населенных пунктов НАО с учетом перспективы открытия новых станций метро и автомагистралей — в 8 баллов.
Развитость социальной и торговой инфраструктуры
Строящиеся в НАО микрорайоны рассчитаны на комфортное проживание собственников квартир в домах, возведенных с использованием современных технологий строительства. Большинство жилых комплексов Новой Москвы проектируются с учетом размещения на их территории социальных и торговых объектов:
-
детских садов и школ;
-
поликлиник, стоматологий и аптек;
-
ФОК и развлекательных центров;
-
МФЦ;
-
пунктов социального обслуживания населения;
-
магазинов, ТЦ и рынков выходного дня.
Объекты открываются по ходу сдачи домов в эксплуатацию или вводятся к окончанию реализации строительного проекта. Их площадь и пропускная способность рассчитывается исходя из количества жителей комплекса. Автономность микрорайонов, наличие на их территории развитой социальной и торговой инфраструктуры по мнению экспертов гипермаркета недвижимости КвартиРум kvartyroom.ru — несомненное преимущество проживания в новостройках НАО.
Перекос в градостроительной политике Москвы последних 20 лет привел к преобладанию в центре и близлежащих к нему районах объектов коммерческой недвижимости. Они вытеснили предприятия малого и среднего бизнеса — небольшие магазины по торговле продуктами и товарами хозяйственного назначения. В центре столицы не хватает мест в детских садах, часть поликлиник располагаются в зданиях старой постройки, которые нуждаются в капитальном ремонте. Стоимость 1 м2 и плотность застройки не всегда позволяет девелоперам отводить в проектах ЖК большие площади под обустройство во дворах домов детских, спортивных площадок и наземных парковок.
Все перечисленные факторы влияют на рейтинг новостроек в столице и ТиНАО. Развитость инфраструктуры мегаполиса по сравнению с НАО оценивается в 7 баллов, новостроек Новомосковского округа — в 10.
[img=-11098]
Экологическая обстановка
Москва, в отличие от других мировых мегаполисов, может похвастаться наличием на территории города крупных природных парков, заповедных зон (самая крупная, Лосиный Остров, занимает территорию 116 км2) и водных артерий в виде 9 рек и около 70 притоков. Однако в столице расположено большое количество ядерных, энергетических производственных промышленных зон, в т.ч. 3 с мусоросжигающими заводами — в Бирюлево, Руднево и вдоль Алтуфьевского шоссе. Загруженность дорог в мегаполисе в конце рабочей недели, в предновогодние и другие праздничные дни оценивается в 9-10 баллов. Роза ветров последних десятилетий постоянно меняется — западное направление не является преобладающим, что ухудшает состояние столичной экологии.
Новостройки Новой Москвы https://kvartyroom.ru/estates/novaya-moskva-novostroyki выигрывают у столицы при сравнении показателей чистоты воздуха и уровня шума на территории жилых комплексов. Благополучную экологическую обстановку НАО определяет удаленность большинства микрорайонов от крупных автомагистралей и отсутствие в составе округа промышленных зон. На территории Новомосковского округа расположены Ульяновский, Валуевский, Бутовский лесопарки, природные заповедники со старинными усадьбами, протекают реки Сосенка, Десна, Саларьевка и другие.
Экологическую обстановку жилых комплексов, расположенных в пределах МКАД, можно оценить в 6-7 баллов, тогда как микрорайонов НАО — в 10.
[img=-11099]
Цена на вторичную недвижимость
После присоединения ТиНАО к Москве жители округов получили столичную прописку и социальные льготы. Это сказалось на стоимости квартир на рынке вторичной недвижимости. Их цена повысилась и формируется из расчета 140-160 тыс. руб. за 1 м2 на объекты, расположенные у станций метро. Москва традиционно является одним из самых дорогих для проживания мегаполисов. Разнообразие предложений и разброс цен не позволяет назвать среднюю стоимость 1 м2 старого жилого фонда столицы. Однако анализ говорит о том, что по доступности для покупателей со средним достатком объекты этой категории, расположенные в Москве, оценивается в 4 балла, в НАО — в 8.
Средняя стоимость жилья в новостройках
В строящихся микрорайонах Москвы представлены объекты недвижимости всех сегментов: от эконом-класса до категории "бизнес". Стоимость 1 м2 в новостройках зависит от расположения жилого комплекса на карте столицы, экологической обстановки округа и других параметров. Так, объекты массового жилья сегмента "комфорт" в НАО, например в ЖК Саларьево парк в пос. Московский, реализуются по цене 182,8 тыс. руб. за 1 м2. По аналогичной цене предлагается приобрести квартиры в ЖК Discovery, расположенном в САО, и немного дешевле — в ЖК Настроение в СВАО (175 тыс. руб. 1 м2).
Строящиеся на территории НАО микрорайоны большей частью представлены категориями "стандарт" и "комфорт". Однако некоторые девелоперы предлагают покупателям квартир сделать выбор в пользу жилья премиум-класса. В ЖК Южное Бунино здания этой категории имеют огороженную территорию, контроль доступа, авторский дизайн входных групп и другие преимущества. Среди новостроек Москвы https://kvartyroom.ru/estates/moskva-novostroyki сегмента "эконом" в ценовой политике лидирует ЖК Остафьево, расположенный в п. Рязановском. Стоимость 1 м2 жилья, сдаваемого компанией "Самолет Девелопмент" в эксплуатацию с внутренней отделкой помещений, составляет 111 тыс. руб. Недвижимость без ремонта "под ключ" в сопоставимом по основным параметрам ЖК Некрасовка, расположенном в ЮВАО, стоит несколько дешевле — 109 тыс. руб. за 1 м2.
Доступность для приобретения жилья в настройках столицы и Новой Москве покупателями со средним достатком оценивается одинаково — в 9 баллов.
Итоги
Приобретение квартир в новых микрорайонах НАО и Москвы оправдано с точки зрения окупаемости финансовых инвестиций, невзирая на разницу в оценках экологической обстановки и разброс цен на вторичное жилье в столице. По развитости транспортной инфраструктуры и наличию социальных объектов Новомосковский округ ни в чем не уступает центральным районам города, а по некоторым параметрам даже превосходит.
Благодарим гипермаркет Квартирум https://kvartyroom.ru/ за предоставленную для написания статьи информацию.
