Как раз те, чьи жилищные потребности определяются исключительно желанием, к категории нуждающихся не относятся. Они имеют в достатке материальных средств, чтобы удовлетворить любые свои потребности.
А в 45% нуждающихся входят те, кому не до жиру: иметь хоть какую-либо приемлемую крышу над головой. Речь о тех, кто имеет площадь меньше 15 кв. метров на человека, живет в аварийном или непригодном жилье. Так что благими, но совершенно нереалистичными видятся пожелания Владимира Путина «сделать города и поселки более комфортными, вывести на качественно новый уровень строительство жилья и, конечно, повысить его доступность».
Для того чтобы попасть в категорию современного бомжа, вовсе необязательно вести асоциальный образ жизни. Достаточно отдать свои деньги недобросовестному застройщику. И вот ты уже «обманутый дольщик» – без оплаченной квартиры, а часто еще и с ипотекой, которую все равно надо погашать.
При этом у подавляющего большинства нуждающихся нет возможности приобрести доступное жилье. Например, рассчитывать на жилье социального найма могут только те, кто признан малоимущим по формальным признакам. А это крайне сложно, потому что доходы, которые едва позволяют сводить концы с концами (особенно при отсутствии собственного жилья), считаются средними.
Впрочем, и попадание в льготную категорию не дает никаких гарантий приобретения необходимой квартиры. Это при советской власти были очереди за бесплатным жильем. Да, двигались они не всегда быстро, но перспектива стать новоселами являлась совершенно реальной. Те же, кто имел необходимые средства, могли, например, приобрести кооперативную квартиру.
Теперь перспектив получить квартиру нет вообще. Квадратные метры необходимо так или иначе приобрести. В настоящее время 30% всего жилья в стране покупается с помощью ипотеки. По данным Банка России, по состоянию на 2018 год в России выдано 1,087 млн ипотечных кредитов на общую сумму 2 021 398 млн рублей. Общее число ипотечников в России оценивается примерно в 3,5 млн человек.
Чиновники с гордостью рапортуют, что ипотека стала доступной: за последние три года ставка по жилищным кредитам снизилась почти на 3%. В прошлом году доля жилищных ссуд в общем объеме кредитов, выданных гражданам, превысила 44,2%. Банкам это, безусловно, выгодно. А гражданам?
В условиях снижающихся доходов населения и инфляции долг по ипотечным кредитам уже составляет 6 трлн рублей. По данным «Дом.рф», средний ежемесячный платеж по ипотеке в ЦФО равен 15,6 тыс. рублей, это около 30% семейного дохода. Можно сказать, предельная планка: инфляция, болезнь кого-то из членов семьи, потеря работы делает людей заложниками ипотеки. Нет никаких законодательных препятствий для выселения должников, включая семьи с малолетними детьми, из ипотечных квартир. Так что ипотека отнюдь не является неким социальным механизмом обеспечения граждан доступным жильем.
Вот одна из типичных историй. Восемь лет житель Сыктывкара, отец шестерых детей Егор Липин исправно выплачивал ипотеку ВТБ (сумма выплат составила около 2,5 млн рублей). Затем у семьи начались финансовые трудности, договориться с банком об отсрочках платежей не удалось – из пятикомнатной квартиры семью выселили на улицу.
Не работают, повторимся, и льготы. Так, государство обещает покрыть 70% ипотечного кредита многодетным семьям. При этом в банк надо предоставить справку о семейных доходах. Если доходы оказываются слишком низкими, кредит семье не выдадут. И льгота превращается в фикцию.
Не стал панацеей и пресловутый материнский капитал. Лишь у 7,5% семей хватает средств, чтобы улучшить жилищные условия, используя маткапитал, но без кредита. Еще 20,3% могут взять ипотечный кредит. Остальные, даже если материнским капиталом покрывают первый взнос, не имеют других средств, чтобы продолжать ежемесячные выплаты.
А региональные льготы еще и лопаются как мыльные пузыри. Еще при мэре Лужкове в столице действовала программа «бездотационных домов города Москвы», когда многодетные или малообеспеченные семьи снимали принадлежащую городу квартиру по льготной цене. Причем, согласившись войти в программу, семья лишалась места в очереди на квартиру. Однако в 2016 году правительство Москвы и вовсе закрыло данную программу. Так что люди оказались дважды обманутыми – платить теперь надо по коммерческим расценкам, а в очередь вернуться невозможно.
Впрочем, московская жилищная очередь движется крайне медленно. А 12 тысяч семей, которые были признаны «нуждающимися в содействии при получении жилья» после 1 марта 2005 года, в результате изменения московских законов вообще, фактически, оказались выкинутыми из очереди. 13 апреля у администрации президента прошла очередная массовая акция «Дети без жилья» с целью привлечь внимание к проблемам этой категории граждан. Пока ни пикеты, ни петиции, ни жалобы эффекта не дают.
О проблемах обманутых дольщиков говорят даже на самом высоком уровне. По поручению Путина «долевое строительство» с 1 июля нынешнего года будет заменено на так называемое «проектное финансирование». Сейчас дольщики, по сути, сами финансируют строительство своего жилья, а застройщики используют эту схему как своего рода финансовую пирамиду. В итоге пирамиды повсеместно обрушиваются. А региональные и федеральные власти, выдававшие разрешения на строительство, объявлявшие под «долевое строительство» социальные программы, по сути, самоустраняются. Мол, строительство велось «частным порядком», значит, и проблемы частные. Только когда счет обманутых дольщиков пошел на многие десятки тысяч, когда они начали выходить с протестами, государство признало схему «строительных пирамид» неприемлемой.
В условиях нового «проектного финансирования» застройщики не смогут пользоваться деньгами дольщиков до окончания строительства. Строить придется за кредитные средства, выделенные определенными для этих целей банками. В этих же банках будут на особых эскроу-счетах храниться средства дольщиков.
Иными словами, риски потерять деньги, не получив жилья, никуда не исчезли. Только теперь деньгами граждан будут пользоваться банки. А разного рода обманутых вкладчиков в России тоже хватает.
Между тем зампред правления Сбербанка Анатолий Попов заявил, что в РФ зарегистрировано 5736 застройщиков, из них проектным финансированием хотя бы раз воспользовались 587. Иными словами, 90% компаний не имеют никакого опыта подобной деятельности. К тому же, по оценкам экспертов, проектное финансирование из-за процентов банковских кредитов приведет к значительному росту цен квадратных метров – до 20%. В регионах, особенно небогатых, местные застройщики просто уйдут с рынка.
Из-за уменьшения дохода граждан, которым не по карману и ипотека, квартиры в новостройках и без того плохо раскупаются. А потому бизнес падает. По итогам прошлого года жилищное строительство в России сократилось на 4,9% (введено 75,3 млн кв метров жилья). Годом ранее падение составило почти 1,5%. За нынешний январь было введено 4,2 млн кв. метров жилья, что на 16,8% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года.
Но крупным строительным компаниям государство помогать готово. Как, впрочем, и другим финансовым бизнес-структурам. Конечно, это делается и для того, чтобы не лопнул «ипотечный пузырь». Ведь сотни тысяч разоренных ипотечников грозят настоящим социальным взрывом. Но главное – олигархическое государство естественным образом работает на интересы правящего класса. А потому первейшая цель того же жилищного строительства – отнюдь не обеспечение населения доступными квартирами, а извлечение прибылей из бюджета и карманов граждан.
Пресловутая московская реновация – наиболее радикальный способ помощи бюджетными миллиардами крупнейшим строительным компаниям. И ничего удивительного, что проводится она именно в столице, где коммерческое жилье экономкласса все же может найти покупателя. Снос московских пятиэтажек (зачастую вопреки воле жильцов) позволит искусственно создать спрос на жилье, строительство которого будет оплачено из бюджета. Таким образом будут окуплены пустующие ныне дома, а также появятся средства на продолжение строительства коммерческого жилья. При этом за бортом остаются те самые очередники, ждущие квартир годами, а то и десятилетиями.
По программе реновации за два года переселено примерно 10 тыс. человек. Не построен еще ни один «реновационный дом», переселенцы въезжают в новостройки, возведенные по другим городским программам (для тех самых очередников, обитателей аварийного жилья и т.п.). Так, ставший притчей во языцех дом 27 по улице Дмитрия Ульянова проходил по программе «Жилище» и изначально предназначался для переселения из бараков. В итоге его отдали под реновацию. И, как говорится, еще неизвестно, кому повезло. Введенное в строй в 2016-м, здание начало рассыпаться еще в процессе строительства. Центр независимой строительной экспертизы «Проектирование городской среды» выявил недостатки, признанные критическими. То есть дом фактически опасен для жизни. Но ордера на квартиры уже выдают. И это вовсе не исключительный случай. «Управление гражданского строительства» под руководством Дамира Газизова построило не только это здание-развалюху, но и большинство из двух десятков домов, куда в настоящее время идет переселение.
Вот лишь некоторые из жалоб. «При описании домов для расселения мэр Москвы С. Собянин говорил о кухнях от 10–12 кв. метров. В предложенной мне квартире площадь кухни составляет 7.89 кв. метров». «При строительстве дома по адресу проспект Вернадского, 58, использовались некачественные технологии и материалы, вследствие чего, по отзывам тех, кто согласился переехать: течет крыша, вода попадает в квартиры и подъезд; течет балконный блок, постоянно ломаются лифты; слышно каждый звук из соседних квартир».
Вряд ли стоит надеяться, что когда построят дома непосредственно по проекту «реновации», будет лучше. Ведь в самом федеральном законе о реновации, принятом Государственной думой, содержится разрешение отступать от экологических, пожарных, технологических и других норм строительства. Конкурсы оказываются, по сути, фикцией, что неудивительно: председатель жюри конкурса – глава московского стройкомплекса Марат Хуснуллин. В жюри входит и упомянутый Дамир Газизов, чья компания построила дом-развалюху.
На прошлой неделе на Осташковской улице прошла встреча жителей с депутатом Госдумы от КПРФ Денисом Парфеновым. Приехали жители и из других районов. Муниципальный депутат из Свиблова Елена Новикова рассказала, какие потери от реновации несет их район: увеличение плотности застройки в 4 раза, платные парковки, уничтожение зелени.
При этом повторимся, те, кто нуждался в предоставлении жилища в первоочередном порядке, вообще остались за бортом.
«Залог поступательного развития строительного сектора – это устойчивый спрос на жилье», – заявил в ходе одного из заседаний Госсовета, посвященного проблеме доступного жилья, Владимир Путин. Возникает иллюзия, что государство действительно озабочено ее решением. Но это именно что иллюзия. Потому что потребность в жилье огромная, а платежеспособного спроса в условиях беднеющего общества нет. Вот и складывается ситуация, на которую жалуются москвичи: «В Лосино-Петровском дома стоят пустые. Почему же так? И Собянин, и Хуснуллин, и Лискунов, и Гамаюн – все в курсе, а дома пустуют? Каждый 17 этажей, 5 подъездов. А очередники доступа к ним не имеют! И, похоже, никогда иметь не будут».
Абсурд? С точки зрения обеспечения населения жильем – безусловно. С точки зрения строительного бизнеса, заточенного на получение сверхприбылей, все логично. Раз товар не продается, то пусть остается неиспользованным.
Если бы целью государства было обеспечение граждан доступным жильем, то речь шла бы не о реновации, а о создании огромного фонда социального жилья, который выдавался бы нуждающимся в бессрочный найм. И занимались бы таким строительством государственные строительные структуры, которых в РФ просто нет. Мол, в условиях капитализма это невозможно. Так что ставки сделаны на чисто коммерческие (и разорительные для небогатого россиянина) механизмы: ипотеку, долевое и пр. строительство. Рынок-де все отрегулирует. Вот он и «регулирует» – в той же Москве, где плотность застройки уже выше всех предельных норм. При этом 7 млн кв. м. квартир в новостройках пустует, а более 270 тысяч очередников (и это далеко не все нуждающиеся) долгие годы ждут положенного им по закону жилья. Да и сам строительный бизнес развивается весьма сомнительным образом: об этом свидетельствует хотя бы скверное (и все ухудшающееся) качество новостроек. Зато президент и основной акционер одной из крупнейших строительных компаний «ПИК» Сергей Гордеев владеет капиталом 1,5 млрд долларов, и в «реновационном» 2017-м впервые попал в «золотую сотню» Форбса – причем сразу на 57-ю строчку.
